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投资私募股权房地产,风险评估很重要

30 7 月, 2020 Christina

投资者如果想要完全零风险的投资项目,可选范围将非常狭窄,将仅限于政府担保的债券或定期存款。实际上,几乎每一种投资项目都自带风险。这就是为什么在选择包括私人房产在内的投资项目时,要睁大眼睛预防风险。投资项目中存在的风险会影响投资收益,甚至影响本金的收回。

多大的风险算是大风险呢?这是投资者普遍关心的一个问题,但却不好回答,因为每个人对投资风险有不同的承受能力。第一步是要充分了解交易中存在的各类风险。进行风险分析后,投资者可以确定自己能否承受存在的风险程度,以及能否接受在风险存在的前提下投资项目所创造的预期收益。

要了解风险,就要知道从哪里去发现风险,从哪些方面着手去识别风险。私人房地产投资项目有些特定的风险范围,其中包括:

发起人风险:商业地产投资项目的发起人一般为个人或公司,他们代表其他投资伙伴寻找、收购并管理地产投资项目。选择此类投资项目时,应对发起人的经验和业绩记录进行核实。另外,商业地产项目非常专业而微妙,需要特别留意发起人在相关物业类别或行业内的经验,以及当前的行业机遇。比如,甲级写字楼的建设就与购物中心或酒店的建设千差万别。

 

商业计划风险:私募股权地产投资项目的风险等级差别很大,可能非常低,也可能非常高。商业计划的具体细节就是风险等级晴雨表。商业计划越精细复杂,细分的步骤或阶段越繁琐,执行周期越漫长,就越容易出问题。

比较典型的商业计划风险例子就是新的建筑项目。这类项目即使在动土之前,也有大量的工作要做。比如,开发商可能要对项目选址进行环境评估,要取得城市审批和建筑许可,还要安装必要的基础设施。一旦施工作业开始,各种大型工程的施工周期可能长达18-24个月甚至更久。在此期间,也可能产生其他未知因素或变动。建筑成本也可能会上升,经济表现会放缓,或者其他人在同街区会新盖一栋房产与之形成竞争。

 

物业层次风险:房地产项目中,各种形形色色的风险都会影响到物业的市场表现、净营业收入,甚至是房地产价值或脱手价格。通常,尽职调查与认购工作会预先解决所有这些主要问题。但投资者要明白,随着时间的推移,很多情况会发生变化,未来这些方面也可能产生风险。

  • 租户名单:指大楼内的现有租户名单。租户名单显示了租用本大楼的各租户关键信息,包括他们是谁、信用等级、租金水平与剩余租期。
  • 租赁风险:这与大楼的当前空置率与未来空置率有关。商业计划通常都是根据项目发起人对自身在吸引租户入住方面的能力、招商引资周期、租金水平以及可能出现的额外租赁成本或开支等方面的假设情况而制定的。
  • 建筑情况:是指对建筑结构和设备的整体评估。进行标准化的尽职调查可对建筑物的具体情况有个总体了解,并发现必要的维修要求、改进空间或主要资本开支,以避免出现昂贵的意外情况,比如更换屋顶或需要购买新的暖通空调设备。

 

市场风险:此类风险与包括酒店和写字楼在内的特定资产类别有关,也包括项目所在区域、城市或社区的地理位置风险。在现有的供应和需求方面,竞争格局是什么?有没有可能改变这种需求的因素,这种新的发展能增强竞争力吗?投资者也需要考虑可能驱动本市或本地区房地产需求的宏观与微观经济因素。有些地方可能严重依赖某一领头企业或某一具体行业,比如能源或技术,而这些因素都会影响到特定房地产项目的租赁需求。

 

气候风险:极端天气事件可能对物理结构产生直接影响,并造成相关设施的业务中断。尽管气候风险不一定会妨碍对某一地区(比如经常受洪水或飓风影响的地方)的投资行为,然而,对于那些希望在不同地理位置进行不同房地产项目以减轻气候风险的投资人来说,应谨慎考虑气候风险因素。

 

流动性风险:从本质上说,私人房地产投资项目为流动性较差的资产,且投资项目的结束日期通常也没有定数。目标持有期限为3-5年的商业计划也会因为市场表现问题而延长到5-7年。为取得更为有利的收益,资产持有期限越长,投资者得到的收益也越多。投资者需要考虑的是,他们的资本投资期可能会比预期的更长,而提前收回本金可能会带来经济损失。

 

不同的私募股权房地产投资项目,其投资风险可能大相径庭。有的投资者会选择风险虽高,但收益也相对较高的投资项目;而有的投资者可能难以接受太大风险。所以,投资者应根据自己的风险承受能力来理解投资项目中的风险。从更广泛的投资组合的风险水平来看每项投资的风险,也很重要。无论选择何种投资项目,最明智的做法都是向值得信赖的金融顾问进行咨询。

 

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