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多户投资风险:质量与等级

28 2 月, 2021 Christina

分散你的投资组合有助于降低整体风险,而潜在的回报也增加了企业的吸引力。对多户房地产感兴趣的潜在投资者会发现,这些机会有助于实现三个目标中的一个或全部:保本、创收或增加资本。

在开始之前,新投资者应该了解多户房地产投资的基础以及影响他们的市场力量。

多户投资资产类别

多户房地产投资按字母等级分类,很像学校使用的评分系统。这些字母适用于每个资产类别的风险水平和质量,很容易确定哪种类型承担的风险更大。顶级投资性房地产获得“A”评级,然后评级降至“C”

带着这个概念,让我们更深入地了解每个多户房地产资产类别的特征。

A类物业

A级,即最高等级的商品住宅,对投资者和居住者都有广泛的吸引力。考虑2020年在一个大城市区域内建造的多户型公寓楼,靠近购物、娱乐和多个雇主。单位有超现代化的厨房和浴室,专用的办公空间,有利于远程工作。综合设施可能包括一个健身房或一个咖啡厅,里面有免费的Wi-Fi。简而言之,这些酒店拥有专业人士渴望的所有功能、特点和便利设施。

从A类房地产属性的吸引力来看,投资者可以评估机会的质量。主要是,在一个大城市地区的位置,如奥克兰或旧金山,有助于确保强劲的需求,最佳的入住率和溢价租金。湾区2019年第一季度租金较2018年增长约3%,空置率则从2010年的6.6%缩减至3.4%。此外,这些项目的现金流可能足以支付债务、利息和税收。

B类物业

B类物业可能不像A类物业那样位于白热化的区域。这些建筑往往要老10年左右。租金可能受到控制或低于市场,租户的收入可能不如A级综合楼的住户稳定或较低。娱乐设施等便利设施可能不在酒店内,但可能位于步行距离或短距离车程内。

从投资的角度来看,B类房产的风险要比A类房产高一些。这些旧建筑可能需要在外观美学、生活空间或公共区域进行更新。但非必要的维修总是可以留给业主的自由裁量权。由于他们代表了广大的一部分普通人口,将永远有一个庞大的租客池在寻找B类物业。因此,海湾地区市场的需求往往强劲,即使经历了经济高峰和低谷。房屋平均售价为84.24万美元,到2019年4月,空置率接近0.4%,房屋供应萎缩将潜在买家引向租赁市场。

C 类物业

C类物业离A级物业位置更远,需要更长的通勤时间,并且通常缺乏足够的公共交通。这些房地产可能需要进行重大的装修和结构改革,这会降低市场价值,降低租金。学校可能会被评为平均水平,而经济状况可能远不如竞争地区那么强劲。

这些机会是多户型投资类别中风险最高的。然而,C类物业值得考虑,因为它们可以转换成B类物业,从而获得更高的租金,提高价值,降低维护成本。同时,风险的增加也会带来更大的回报。因此,一个平衡的投资组合将希望投资于C类房地产,以寻求更高的回报,同时仍将风险分散到所有三个类别。

资本化率和资产类别

资本化率是多户家庭投资者为了自身利益而使用的一个关键指标。简单地说,资本化率代表了多户房地产每年实现的投资回报率(ROI)。在各种资产类别中,它提供了一种在风险背景下比较收益的方法。

资本化率的计算方法是将年度净营业收入(NOI)除以资产的购买价格。与任何投资一样,风险越大,获得更高回报的潜力就越大。由于丙类物业的购买价格会低于甲类物业,因此丙类物业的预计上限税率会更高。然而,低层建筑的风险表现为不可预见的费用可能会大大侵蚀预计的净营运收入。

资产类别绩效

虽然过去的经验永远不能保证未来的结果,但参考历史投资结果仍然很重要。根据世邦魏理仕(CBRE)的数据,1992年至2017年期间,多户型房产的整体平均年投资回报率为9.75%,这一时期经历了2009年的金融危机。

对一些美国市场的抽样调查更详细地分析了2019年上半年各类资产的表现:

一级都市区资本化率范围 

A类                                    B类                           C类

旧金山                               3.75%-4.25%                    4.00%-4.50%                4.25%-4.75%

圣何塞                               4.00%-4.25%                    4.00%-4.50%               4.25%-4.75%

奥克兰                               4.25%-4.75%                    4.50%-4.75%               4.75%-5.25%

 

投资等式的一部分涉及到衡量损失与收益之间的关系。换句话说,投资者必须在风险–回报范围内制定策略。商业房地产领域的风险调整收益包括识别风险的原因,并接受或避免风险。从上述资本化率来看,奥克兰和旧金山之间存在显著差异,但在这两个市场进行投资有助于分散风险,使投资组合多样化,并可能创造更高的收益率。

多户型市场展望

过去的表现有助于设定预期,但衡量多户型住宅市场未来走向也是谨慎之举。我们必须从总体宏观经济环境和COVID-19的持续影响来看待市场。在较高水平上,分析师预计多户家庭投资美元将反弹,比2020年的数字增长33%。由于供应量增加和冠状病毒疫苗的推出而导致的租金下降,可能意味着新居民将迁往大城市,而那些在2020年离开的人将重返大城市。

展望未来

从短期到中期来看,投资者可以在持续低利率的2020年阴霾中发现一线希望,也可以在市值下跌的地区选择机会。从长远来看,对住房的需求总会推动消费者对租赁房产的需求,短期负面事件只是房地产投资周期性的一部分。

对于许多长期投资者来说,多户型房地产资产的表现超过了股票基准,应该成为任何多元化投资组合的一个组成部分。

 

如果您还有其他问题,或者想要了解更多关于多户型公寓投资的细节,欢迎跟我们的专业团队预约咨询

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