分散你的投資組合有助於降低整體風險，而潛在的回報也增加了企業的吸引力。對多戶房地產感興趣的潛在投資者會發現，這些機會有助於實現三個目標中的一個或全部：保本、創收或增加資本。

在開始之前，新投資者應該瞭解多戶房地產投資的基礎以及影響他們的市場力量。

多戶投資資產類別

多戶房地產投資按字母等級分類，很像學校使用的評分系統。這些字母適用於每個資產類別的風險水準和品質，很容易確定哪種類型承擔的風險更大。頂級投資性房地產獲得“A”評級，然後評級降至“C”

帶著這個概念，讓我們更深入地瞭解每個多戶房地產資產類別的特徵。

A類物業

A級，即最高等級的商品住宅，對投資者和居住者都有廣泛的吸引力。考慮2020年在一個大城市區域內建造的多戶型公寓樓，靠近購物、娛樂和多個雇主。單位有超現代化的廚房和浴室，專用的辦公空間，有利於遠端工作。綜合設施可能包括一個健身房或一個咖啡廳，裡面有免費的Wi-Fi。簡而言之，這些酒店擁有專業人士渴望的所有功能、特點和便利設施。

從A類房地產屬性的吸引力來看，投資者可以評估機會的品質。主要是，在一個大城市地區的位置，如奧克蘭或三藩市，有助於確保強勁的需求，最佳的入住率和溢價租金。灣區2019年第一季度租金較2018年增長約3%，空置率則從2010年的6.6%縮減至3.4%。此外，這些項目的現金流可能足以支付債務、利息和稅收。

B類物業

B類物業可能不像A類物業那樣位於白熱化的區域。這些建築往往要老10年左右。租金可能受到控制或低於市場，租戶的收入可能不如A級綜合樓的住戶穩定或較低。娛樂設施等便利設施可能不在酒店內，但可能位於步行距離或短距離車程內。

從投資的角度來看，B類房產的風險要比A類房產高一些。這些舊建築可能需要在外觀美學、生活空間或公共區域進行更新。但非必要的維修總是可以留給業主的自由裁量權。由於他們代表了廣大的一部分普通人口，將永遠有一個龐大的租客池在尋找B類物業。因此，海灣地區市場的需求往往強勁，即使經歷了經濟高峰和低谷。房屋平均售價為84.24萬美元，到2019年4月，空置率接近0.4%，房屋供應萎縮將潛在買家引向租賃市場。

C 類物業

C類物業離A級物業位置更遠，需要更長的通勤時間，並且通常缺乏足夠的公共交通。這些房地產可能需要進行重大的裝修和結構改革，這會降低市場價值，降低租金。學校可能會被評為平均水準，而經濟狀況可能遠不如競爭地區那麼強勁。

這些機會是多戶型投資類別中風險最高的。然而，C類物業值得考慮，因為它們可以轉換成B類物業，從而獲得更高的租金，提高價值，降低維護成本。同時，風險的增加也會帶來更大的回報。因此，一個平衡的投資組合將希望投資於C類房地產，以尋求更高的回報，同時仍將風險分散到所有三個類別。

資本化率和資產類別

資本化率是多戶家庭投資者為了自身利益而使用的一個關鍵指標。簡單地說，資本化率代表了多戶房地產每年實現的投資回報率（ROI）。在各種資產類別中，它提供了一種在風險背景下比較收益的方法。

資本化率的計算方法是將年度淨營業收入（NOI）除以資產的購買價格。與任何投資一樣，風險越大，獲得更高回報的潛力就越大。由於丙類物業的購買價格會低於甲類物業，因此丙類物業的預計上限稅率會更高。然而，低層建築的風險表現為不可預見的費用可能會大大侵蝕預計的淨營運收入。

資產類別績效

雖然過去的經驗永遠不能保證未來的結果，但參考歷史投資結果仍然很重要。根據世邦魏理仕（CBRE）的資料，1992年至2017年期間，多戶型房產的整體平均年投資回報率為9.75%，這一時期經歷了2009年的金融危機。

對一些美國市場的抽樣調查更詳細地分析了2019年上半年各類資產的表現：

一級都市區資本化率範圍 

A類                                    B類                           C類

三藩市                               3.75%-4.25%                    4.00%-4.50%                4.25%-4.75%

聖約瑟                               4.00%-4.25%                    4.00%-4.50%               4.25%-4.75%

奧克蘭                               4.25%-4.75%                    4.50%-4.75%               4.75%-5.25%

 

投資等式的一部分涉及到衡量損失與收益之間的關係。換句話說，投資者必須在風險–回報範圍內制定策略。商業房地產領域的風險調整收益包括識別風險的原因，並接受或避免風險。從上述資本化率來看，奧克蘭和三藩市之間存在顯著差異，但在這兩個市場進行投資有助於分散風險，使投資組合多樣化，並可能創造更高的收益率。

多戶型市場展望

過去的表現有助於設定預期，但衡量多戶型住宅市場未來走向也是謹慎之舉。我們必須從總體宏觀經濟環境和COVID-19的持續影響來看待市場。在較高水準上，分析師預計多戶家庭投資美元將反彈，比2020年的數字增長33%。由於供應量增加和冠狀病毒疫苗的推出而導致的租金下降，可能意味著新居民將遷往大城市，而那些在2020年離開的人將重返大城市。

展望未來

從短期到中期來看，投資者可以在持續低利率的2020年陰霾中發現一線希望，也可以在市值下跌的地區選擇機會。從長遠來看，對住房的需求總會推動消費者對租賃房產的需求，短期負面事件只是房地產投資週期性的一部分。

對於許多長期投資者來說，多戶型房地產資產的表現超過了股票基準，應該成為任何多元化投資組合的一個組成部分。

 

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