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投資美國多單元住宅的五大理由

29 7 月, 2020 Christina

在選擇投資美國房產時,儘管地理位置,經濟狀況,學區等因素非常重要,但是在這些因素相同的情況下,對於房產類型來說,相比較單獨住宅(single family),公寓(condo)或者聯排別墅(townhouse),多單元住宅(multi-family)往往是有經驗的投資人的首選。

這類房型一般有2-4戶,是一種很典型的投資房,對一些正在讀大學或者剛剛工作的年輕人來說,越來越多的人開始選擇自己住一個單元,其它的單元出租,租金收入用來支付貸款和維護費用,這樣不僅降低了生活成本,還達到了固定資產投資的目的。這在美國現在叫做house hacking,越來越受到從08經濟蕭條時走出一代年輕人的推崇。對於中國的投資人來說,如果希望對投資的房產有100%的所有權,在美國一線城市的郊區,以及二三線城市的中心,多單元房產是最好的選擇。

 

以下我們就從房產投資的角度介紹一下投資多單元住宅的優勢:

  • 更豐厚的資金流動

多單元住宅的資金流動優勢可以從三個方面來體現。首先,同一個房產下,有多個租戶的租金回報,這往往比單獨別墅的租金回報率更高。

另外,對於房產的維護和維修來說,無論從屋頂的修葺,草坪的維護,還是除雪,維護的費用從多個租戶的租金中計算,費用的比例比起出租獨立別墅就要少的多。

從風險的管理角度來看,如果獨立別墅幾個月內沒有找到租戶,房屋空置(vacancy)的比例為100%,而多單元房產,風險有多個單元平攤,房屋空置的比例就會大大降低。

  • 保值更穩定

投資房產和住宅地方的市場價值評估方式完全不同。無論是2-4戶的多單元房產,還是商業地產,以營利為目的的房產(income-producing property)的市場價值是由其資金回報率來決定的。也就是當一個市場的房地產出現波動時,供給和需求會調整,獨立別墅房產價格會因買家或者賣家對市場的反應而波動,而多單元住宅的主要購買者是投資人。只要一個市場的租金穩定,房產的市場價值是不會有很大影響的。最有代表性的例子是在2008年次貸危機以後,房地產市場受到很大衝擊,很多美國人支付不起銀行貸款,失去了房產,嚴格的貸款政策使得一些消費者無力購買房產,這些人會轉而選擇租房,促進了對多單元房產的需求量。

  • 物業的經營管理更便捷

對於遠距離投資的中國投資人來說,面對的最大問題可能是由誰來管理我的房產?這裡的房產管理(property management)包括招租,審核租戶的信用歷史(credit history),收取租金,負責住戶的維修問題,為投資者提供詳細的資金流動報告等。在美國,有許多專業的物業管理公司,他們的費用在租金的10%-12%左右。這個比例對於獨立別墅租金來說,相當於僅有的利潤空間,這也是為什麼許多美國獨立別墅的投資人都是自己親歷來管理房產的。明智的投資人會選擇多單元房產,並聘用專業的管理人員。這樣可以高枕無憂得享受投資回報。

  • 稅收政策更優惠

房地產投資本身有諸多降低稅收的優勢,最主要的是在報稅時可以以“稅收減值(depreciation)”的方式對資產折舊,從而達到稅務庇護作用,或者叫稅收庇護(tax shelter)。換句話說,就是長期資產每年的折舊費可以在所得稅前扣除,減少個人和企業繳納的稅款。因為美國各個州的稅法不同,海外的投資人可以諮詢註冊會計師來更多的瞭解如何報稅。

  • 更好的市場需求

對於千禧年的一代年輕人來說,US News的調查數字顯示,2016年畢業生有70%有助學貸款,平均助學貸款金額為$37,172。隨著一線城市房產價格的上漲,越來越多剛剛步入工作崗位的年輕人會選擇租房。另外,隨著網路時代對許多傳統職業的挑戰,千禧年一代更容易因為工作的變化而選擇搬離到另一個城市尋求機會,租房無疑給他們提供了靈活性。同時,嬰兒潮出生的一代人已經步入退休的年齡,空巢的家庭會選擇賣掉在郊區的獨立別墅而搬到便捷的市區公寓裡,從而降低房產開支。或者選擇租房從而為退休旅行提供靈活性。

對於海外投資人來說,儘管美國的各個地區的房地產市場有其特殊性,針對不同城市和區域會有不同的投資策略,然而更多得瞭解美國多單元房產的優勢,可以豐富投資的多樣性,達到最高效的投資回報。

 

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