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投资美国多单元住宅的十个理由

6月 30th, 2020 Christina

本文内容翻译自CBRE的行业研究报告:US Multifamily Housing: A Primer for Offshore Investors(美国多单元住宅:海外投资者的入门选择)。

什么是美国多单元住宅?多单元住宅是指在同一建筑物内有多个住户的住宅结构形式。

 

美国多单元住宅投资机会的类型/类别:

核心型: 稳定的房地产。一般是位于优越地理位置的新房产,回报率不高,属于机构型优质资产。

核心Plus型: 类似于核心房产,但具有较小的投资附加价值和 / 或处于不太优越的位置。 可能会有稍高的投资回报率。

增值型: 大多数是需要不同程度翻修的旧房产,无论是通过对久违修缮的房产进行修补,还是通过改善内饰装修以提高租金,或需要对管理不善的房产进行重新定位。

机会型: 可能具有更广泛的增值性,需要重大的重新定位并具有更高的风险。 可能包括重新建筑或再开发。

A 类: 通常是核心房产。 新建或全面翻新的地产,地理位置优越,有高档装饰和装修,设施齐全。

B类:略逊于于 A 级,可能有以下特征: 陈旧、地理位置稍差、便利设施有限、缺乏维护、只有基本的设施和装修。 通常需要采取不同程度的增值策略。

C类:房源老旧和 / 或地理位置不佳,老式的 / 过时的 / 低端的设施和装修,以及可能缺乏维修和 / 或物业管理不合格,可能需要采取增值策略或机会主义的策略。

 

市场规模

多单元租赁住房在美国是一种常见的住房形式,特别是在城市地区,大多数此类房产被用于出租。 美国62个最大的地铁市场有包括1450万个单元房的多单元住宅区(人口大于100万)。

国内和国际投资者最感兴趣的多单元住宅区是由专业人员管理的租赁社区(至少包含150个单元房)。 据全国多单元房委员会(NMHC)的估计,美国多单元租赁房产的总价值超过3.3万亿美元。

 

所有权

房地产资本分析公司(RCA)将商业地产所有者分为四大类: 机构、上市公司(主要是上市房地产投资信托基金)、私人买家和国际公司(所有类型的公司)。私人买家拥有68%的多单元房市场份额。这些买家包括各种规模的实体、企业、国内和国际资本合作伙伴,以及高净值公司和开发商,它们主要集中在美国的各大城市或地区。

过去几十年来,多单元房产的机构占有份额一直在上升,预计这一趋势将会持续下去。 例如,25年前,多单元房资产仅占 NCREIF房地产指数的11% ; 零售地产、写字楼和工业房产都有相当高的市场份额。 如今,多单元房占总市值的24% ,仅次于办公楼。 机构所有者包括投资经理、养老基金、股权基金、保险公司和主权财富基金(SWFs)。 美国大部分的多单元住宅房产都是由国内私人控股公司所拥有的。

目前只有大约4% 的多单元房产的控制权由非美国公司持有。 过去数年,各类海外投资者(从大型主权财富基金到高净值个人)的直接投资额平均约占总额的6% 。 国际投资者通过投资基金、购买房地产投资信托基金(REIT)股票和公司股权投资,间接地在该市场发挥其积极作用。

 

投资美国多单元住宅的十个理由:

  1. 富有吸引力的收益回报,风险可控,且波动性较低
  2. 健康的需求和良好的人口前景
  3. 有利的监管环境
  4. 高度的透明度
  5. 流动性
  6. 优惠的抵押市场和丰富的融资来源
  7. 分散化的信用风险
  8. 短期租赁可根据市场情况进行及时调整
  9. 可准确预测相对较低的资本支出
  10. 可选择第三方租赁和管理

 

如果您想查阅报告的完整内容,可以给我们留言获取。

 

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