投資美國多單元住宅的十個理由
本文內容翻譯自CBRE的行業研究報告：US Multifamily Housing: A Primer for Offshore Investors（美國多單元住宅：海外投資者的入門選擇）。
什麼是美國多單元住宅？多單元住宅是指在同一建築物內有多個住戶的住宅結構形式。
美國多單元住宅投資機會的類型/類別:
核心型: 穩定的房地產。一般是位於優越地理位置的新房產，回報率不高，屬於機構型優質資產。
核心Plus型: 類似於核心房產，但具有較小的投資附加價值和 / 或處於不太優越的位置。 可能會有稍高的投資回報率。
增值型: 大多數是需要不同程度翻修的舊房產，無論是通過對久違修繕的房產進行修補，還是通過改善內飾裝修以提高租金，或需要對管理不善的房產進行重新定位。
機會型: 可能具有更廣泛的增值性，需要重大的重新定位並具有更高的風險。 可能包括重新建築或再開發。
A 類: 通常是核心房產。 新建或全面翻新的地產，地理位置優越，有高檔裝飾和裝修，設施齊全。
B類：略遜于於 A 級，可能有以下特徵: 陳舊、地理位置稍差、便利設施有限、缺乏維護、只有基本的設施和裝修。 通常需要採取不同程度的增值策略。
C類：房源老舊和 / 或地理位置不佳，老式的 / 過時的 / 低端的設施和裝修，以及可能缺乏維修和 / 或物業管理不合格，可能需要採取增值策略或機會主義的策略。
市場規模
多單元租賃住房在美國是一種常見的住房形式，特別是在城市地區，大多數此類房產被用於出租。 美國62個最大的地鐵市場有包括1450萬個單元房的多單元住宅區（人口大於100萬）。
國內和國際投資者最感興趣的多單元住宅區是由專業人員管理的租賃社區（至少包含150個單元房）。 據全國多單元房委員會(NMHC)的估計，美國多單元租賃房產的總價值超過3.3萬億美元。
所有權
房地產資本分析公司（RCA）將商業地產所有者分為四大類: 機構、上市公司(主要是上市房地產投資信託基金)、私人買家和國際公司(所有類型的公司)。私人買家擁有68%的多單元房市場份額。這些買家包括各種規模的實體、企業、國內和國際資本合作夥伴，以及高淨值公司和開發商，它們主要集中在美國的各大城市或地區。
過去幾十年來，多單元房產的機構佔有份額一直在上升，預計這一趨勢將會持續下去。 例如，25年前，多單元房資產僅占 NCREIF房地產指數的11% ; 零售地產、寫字樓和工業房產都有相當高的市場份額。 如今，多單元房占總市值的24% ，僅次於辦公樓。 機構所有者包括投資經理、養老基金、股權基金、保險公司和主權財富基金(SWFs)。 美國大部分的多單元住宅房產都是由國內私人控股公司所擁有的。
目前只有大約4% 的多單元房產的控制權由非美國公司持有。 過去數年，各類海外投資者(從大型主權財富基金到高淨值個人)的直接投資額平均約占總額的6% 。 國際投資者通過投資基金、購買房地產投資信託基金（REIT）股票和公司股權投資，間接地在該市場發揮其積極作用。
投資美國多單元住宅的十個理由：
- 富有吸引力的收益回報，風險可控，且波動性較低
- 健康的需求和良好的人口前景
- 有利的監管環境
- 高度的透明度
- 流動性
- 優惠的抵押市場和豐富的融資來源
- 分散化的信用風險
- 短期租賃可根據市場情況進行及時調整
- 可準確預測相對較低的資本支出
- 可選擇協力廠商租賃和管理
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