很多个体在购买股票或共同基金的时候通常会关注一些描述性指标，比如增长、收入和价值，以此快速了解所投资的项目。同样，私募股权地产投资也分为几类，方便投资者了解相关策略、目的、风险等级和目标回报。

商业地产投资的四大策略包括核心、核心增益、价值增值、和机会主义投资。这些策略如同反映在风险谱上的一系列阶梯。每向前一步都会承担更多的风险，同时在理想状态下，回报也更大。核心在阶梯的底层，风险最低；然后是核心增益；价值增值和机会主义最激进，同时风险也最高，处于阶梯顶端。

 

核心类投资策略

描述核心投资策略的一个常用词是“稳定”。核心类商业地产资产通常是顶级、一流的地产。著名案例包括纽约市的Waldorf Astoria酒店，以及洛杉矶的Wilshire中心大厦。但在美国的一些小城市，比如奥斯汀、丹佛、和纳什维尔，其核心类商业地产都是甲级写字楼、购物中心、高层公寓楼、酒店和工业设施在内的资产。

利弊：以核心类投资策略为原则的私募股权地产项目，通常会提供稳固、持续的回报与稳定的价值。其弊端是核心类资产通常都已完全达到其实际价值，这意味着价值上升空间比较小。

主要特点：

• 需求：入住率高，租户信用等级高。
• 结构：高质量的设计和施工，配备现代化便利设施。
• 位置：一线和二线城市，以及市场或贸易区的首选位置。

 

核心增益类投资策略

核心增益资产与核心资产在很多方面特征相同；但通常会有一两点差异或一些特别之处，将核心增益资产与核心资产区别开来。比如，办公楼可能位于顶级地理位置，但需要进行小规模的翻新或整修，以提升其竞争力。

利弊：与核心资产相比，以核心增益类投资策略为原则的私募股权地产项目通常会提供较为宽广的收入增长空间和增值空间。核心增益型投资也可能需要投资者花更多的时间做一些改变，才能看到改造带来的增值回报。在某些情况下，核心增益类资产有提升为核心资产的潜力。

主要特点：

• 与核心类资产在很多方面特征相同。
• 相对于核心类投资，风险略高。

 

价值增值类投资策略

如同这类资产的名称所示，这类投资策略的关键在于投资者以低于正常市场价格购买地产所产生的“价值”，以及有一套旨在“增值”的计划。价值增值类资产通常都伴随一些有待解决的问题，比如更为深入的翻修、资本改良或再出租。这类资产也可通过扩建或在地产上进行新开发的方式来增加其密度。美国境内有很多年代久远或未能充分利用的地产，其中有大量这样的价值增值类投资机会。例如，很多投资者会购买买一些年代久远的公寓楼，并增加额外投入对其单元楼和公共区域进行翻修，以期提高租金。

利弊：以价值增值类投资策略为原则的私募股权地产项目，一般会通过价值增值方式实现更高的目标收益。这种投资策略需要额外的时间、资本、和专业知识，才能顺利实施相关商务计划并实现预期效果；投资者承担的风险等级也在中高级之间。

主要特点：

• 此等地产通常会有一些需要解决的问题，比如空置率高或功能陈旧。
• 这类投资机遇很多，在很多城区、郊区甚至小型城市都能找到。

 

机会主义类投资策略

机会主义类投资策略通常涉及一些高度复杂的投机类项目。很多不同项目都可归属这一类别，包括新开发项目、再开发项目、和一些烂尾或空置地产的改造再利用项目。这一类别的例子包括有些投资者将旧仓库改造成豪华住宅，或将空置商场改造成新的混合用途项目。

利弊：投机性投资通常都预示着高风险和潜在的高收益。

主要特点：

• 机会主义类项目投机性高。
• 为了能顺利实施计划，通常要求具备项目改造所需的相关专业知识。
• 投资者需要更多的耐心。某些项目可能需要好几年才能完工，投资期较长。

 

了解核心、核心增益、价值增值、和投机主义型策略，可帮助投资者了解风险和目标收益。投资者通常会选择最适合其风险承受能力的投资策略。同时， 一些投资人选择投资使用多种地产投资策略的私募股权地产基金来实现投资组合的多样化。

 

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