自从EB-5区域中心项目于2021年6月30日失效以来，许多EB-5投资者被贝林公司作为EB-5行业的创新领导者地位所吸引，询问贝林是否提供直接的EB-5投资。我们不提供直接的EB-5投资有几个原因。从根本上说，我们认为直接的EB-5投资既有移民风险，也有商业风险，而且其风险远远高于通过合格的区域中心进行的EB-5投资。例如，EB-5直接投资没有我们针对区域中心赞助项目的许多有价值的保护和保证。
什么是直接的EB-5投资？
EB-5计划为EB-5投资者提供了两种获得美国绿卡的方法：直接和间接（即通过区域中心赞助的项目）。直接的EB-5投资通常需要直接投资于创造就业机会的实体。相比之下，在投资区域中心项目时，投资者会投资一家新的商业企业，该企业向该项目提供贷款，从而创造全职工作岗位。
历史上，在向美国移民局提交的所有EB-5申请中，只有6.6%是直接的EB-5投资。
间接就业比直接就业更容易创造
直接的EB-5投资和通过区域中心赞助的EB-5投资之间的关键区别之一是如何满足创造就业的要求。这两种方法都必须为每个EB-5投资者创造至少10个全职工作岗位。通过区域中心的EB-5项目可以统计更多的就业岗位，包括：直接、间接和衍生就业。而直接的EB-5只能计算直接工作岗位。
为了证明就业机会的创造，区域中心使用了一个通过输入建设预算来进行计算的经济模型。对于房地产项目，通过总承包商、分包商、供应商、物流等来创造就业机会，而不是直接在NCE内部。诱导就业是指社区中参与EB-5项目的工人增加支出而创造的新就业。通过区域中心项目创造的就业岗位没有两年的要求，建设时间越长，用于预估创造的全职就业岗位数量的就业岗位创造倍数就越高。庞大的建设预算可以创造数千个工作岗位，为EB-5申请人提供就业盈余。根据美国公民及移民服务局（USCIS）批准的经济模型，住宅开发项目的施工岗位高度可靠，且易于计算。
此外，由于间接创造就业机会的灵活性增加，区域中心基本上能够为未来的EB-5投资者提供/保留就业机会，而直接EB-5项目需要在EB-5投资者的维持期内创造直接的全职就业机会，而处理时间和潜在排期可能会越来越长，从而使满足和维持创造就业的要求变得更加困难。
另一方面，直接的EB-5投资只允许NCE或直接控制的子公司创造直接就业机会。这些工作需要在有条件居留期结束前创造，且不能包括投资者或其家庭成员。直接就业机会需要通过工资记录、税务表格等证明。这些工作需要是“永久性的”，即至少持续2年。（注：如果业务失败，申请人将有责任证明他们有合理的期望，这些工作是永久性的，并且有合理的理由支持这些岗位在一开始是可以被创造出来的。）
由于直接的EB-5投资往往针对传统上对市场变化更敏感的企业，如零售和餐饮企业，因此创造的就业岗位可能更难维持。目前没有准确的数据，但根据不同的来源，大约30-60%的餐厅在运营的第一年就倒闭了。彭博社报告显示，疫情期间有超过100000家餐厅关闭。
根据Restaurantowner.com的一项研究，大约27%的餐厅初创公司在第一年就失败了；3年后，50%的餐厅不再营业，60%的餐厅在5年后关闭。另一项研究得出的结论是，81%以上的小企业倒闭是由所有者或管理者管理不善造成的。根据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）的数据，大约20%的新企业在开业的前两年失败，45%的企业在开业的前5年失败。
因此，EB-5投资者在考虑直接EB-5投资时必须考虑额外的尽职调查事项。
美国移民局对区域中心项目的预批准和机构认可范例
许多EB-5区域中心项目已获得I-924范例批准，这意味着美国公民及移民服务局不仅得出结论，认为NCE的商业计划和经济分析（即就业创造报告）符合EB-5要求，这也意味着美国公民及移民服务局已经审查了一份带有完整项目文件的I-526申请样本。换句话说，在投资者未来要提交的I-526申请中，如果项目没有重大变更，美国公民及移民服务局将遵循其事先的范例批准，并将重点审查投资者的资金来源要求。直接的EB-5项目不具备这一功能，投资者需要在其他投资者的I-526申请获得批准之前进行投资。
区域中心项目通常比直接的EB-5投资项目大得多，其中许多项目的建设预算高达数亿美元。与零售业务相比，房地产开发的一个优势是机构投资者更倾向于房地产投资。机构银行、养老基金、私募股权基金等传统上倾向于寻求低风险投资和稳定现金流的房地产投资。在承销过程中，伴随着机构投资者而来的是律师团队。虽然它不能替代EB-5投资者自己的尽职调查，但机构对房地产项目的买入可以让EB-5投资者对项目的可行性感到一定程度的安慰。更重要的是，机构投资者通常会为项目提供竣工担保（间接保证创造就业机会）、利息附带担保（防止银行因贷款违约而丧失抵押品赎回权）和其他类型的担保。
区域中心EB-5项目可以提供风险较低的投资选项（即贷款式投资）
区域中心项目通常使用贷款方式来构建EB-5投资。EB-5投资者的NCE通常会向该项目提供低成本夹层贷款。这些贷款有固定的到期日。通常情况下，开发商或项目业主的权益被抵押作为偿还贷款的担保。
另一方面，EB-5直接投资不能以债务的形式进行。这是因为直接项目无法利用间接创造的就业机会。EB-5规则要求EB-5投资者基金与NCE直接创造就业机会之间建立直接联系。这只剩下优先股和普通股的选择权。预先打包的直接EB-5交易通常以股权形式销售，但通常只提供优先股权。
优先股可能为直接的EB5投资者提供比区域中心贷款方式更高的回报。然而，此类回报通常会被推迟，并受制于现金流。如果项目的运营不正常，则不会进行分配。除了分配之外，直接的EB-5投资者不能指望获得更多的投资回报，但同时却要承担比固定贷款式投资更多的风险。所有的好处，即业务增长的价值，都归股东所有。
绝大多数企业都会在头5年内倒闭。如果直接EB-5项目失败，现金流问题将直接影响所需就业创造的持续性。这反过来不仅会影响直接EB-5投资者获得绿卡的资格，还会影响EB-5资本的回报。在这种情况下，EB-5直接投资者是否愿意响应资本要求并投资额外资金来维持业务？当企业是投资者自己的企业时，这种可能性更大。而在高级房地产开发项目中，有单独的应急基金用于建设预算超支，而开发商也可以从机构投资者那里寻求额外资金。
区域中心项目的流动性更强，更容易退出
机构级大型房地产项目可以提供更多流动性，使合格的EB-5投资者能够退出，无论是通过项目再融资或资本重组，还是通过现金流。此外，住宅房地产项目的买家池非常深，包括对可靠现金流感兴趣的机构投资者、养老基金和私募股权。另一方面，在规模较小的直接EB-5项目中，如餐馆企业，往往更脆弱，流动性也更低，尤其是在市场变化减少现金流以支付工资、贷款偿还和其他费用的情况下。一半的美国小企业只有足够维持27天的现金缓冲。同时，为直接项目进行机构收购的资金池也很少。
区域中心计划重新授权后，排期将再次出现
我们看到市场上有一些直接的EB-5项目正在大肆进行营销宣传，尤其是针对那些来自中国大陆和越南的投资人，EB-5不再有排期。但是他们并没有指出的是，一旦EB-5区域中心计划重新获得授权，排期将再次出现，而这些投资人将会排在队伍的后面。
做好尽职调查，了解风险，取得成功
要了解您是否准备好接受直接EB-5投资，您可以问自己以下问题：
1）你准备好创业了吗？直接投资意味着直接责任。如果没有优质区域中心项目的保护和保证，唯一能为你节省投资的人就是你自己。如果您选择预先打包的直接交易，那么您需要进行另一个级别的尽职调查。他们的动机是什么？费用是多少？你是作为优先股还是普通股进行投资？如果项目失败，开发商的应急计划是什么？
2）我是即将进行投资的领域的专家吗？如果你是直接负责人，你是否具备承担这一责任的能力？您以前是否投资或管理过餐厅、加油站、日托设施、私立学校？如果公司面临困境，你无法创造10个全职工作岗位，你会采取什么措施？
3）你准备好了吗？您能否保证业务的财务成功，或在您的EB-5维持期结束之前维持合格的EB-5就业机会（根据您的出生国，可能需要5年、7年甚至15年）？如果你需要为一家无利可图的企业维持长期全职工作（例如，旧金山湾区全职员工的平均年薪超过7.2万美元），至少50万美元的投资可以变成数百万美元的风险投资。
并非所有交易都是平等的。这适用于直接投资和通过区域中心投资。然而，如果直接EB-5投资是预先打包的交易，则通常需要额外的审查。如果是EB-5投资者自己的业务，则需要额外的准备。如果您正在考虑直接的EB-5投资，请参阅本尽职调查指南，该指南由KLD LP的移民律师Phuong Le共同创建。
贝林一直在为获得EB-5区域中心项目的长期重新授权而努力。我们仍然乐观地认为，国会将通过一项重新授权法案，该法案将不仅保护已经投资的EB-5投资者，也将通过建立一个可持续、可靠和更透明的计划，欢迎未来的EB-5投资。
如果您想了解更多关于贝林的努力以及重新授权法案中可能包含的内容和条款，请预约与贝林团队成员的免费EB-5咨询。