多单元住宅（Multifamily）又叫多户型住宅、多家庭住宅，是与独户住宅（Single-family）相对的概念。独户住宅指的是一个地块单元上所建造的房屋只供一户人家居住，多单元住宅则是指多个独立住户单元在同一栋建筑物内的物业形式。在美国市场中，多单元住宅包含了多种建筑种类，广义上包括了双拼和联排别墅，以及更为普遍的公寓楼。
金融危机及近年来人口趋势的变化对美国房地产市场结构造成了较大影响。在金融危机后的经济恢复时期，美国的住房自有率从2004年的历史最高点69.2％下降到2016年第二季度的62.9％，为1965年以来的最低水平，而后缓慢回升至2018年第二季度的64.3%。住房自有率的下降为租房市场带来机遇。根据美国人口普查局的数据，在过去的十年中美国住宅单位增长了720万户，租户占用住房增加了930万。在这期间，多单元住宅一直是最热门的资产类别之一。
在多单元住宅的投资市场中，所有资产根据建设时间、质量和市场表现可以被分为A,B,C三档。其中，A档房产和一线城市中的B档房产往往是最受投资者青睐的房产类型，大型保险、资管、房地产投资基金、中介机构等投资力度较大，回报率较高。
美国多单元住宅需求持续稳定增长
人口和社会经济因素共同推动多单元住宅市场的持续发展，虽然在宏观经济环境变化、发展的过程中仍存在一些不利于住宅需求增长的风险，但总体而言，人们对多单元住宅的需求将保持在较高的水平，前景被普遍看好。
- 人口因素客观驱动对多单元住宅的需求
对多单元住宅的需求与人口数量及人口结构有密切的关系，美国主力消费群体对多单元住宅的消费偏好决定了多单元住宅市场的持续稳定发展。
根据美国人口普查局的数据，到2025年，美国人口预计将增加近2600万人，达到3.47亿人。2018年，千禧一代（出生于1982-2000年之间）的数量预计在7550万，超过了他们父母婴儿潮一代（出生于1946-1964年之间）的7380万，成为美国数量最大的人群
。
千禧一代对多单元住宅有更强的消费偏好。首先，千禧一代的生活方式使多单元住宅更适合他们的需求。他们喜欢便利的交通、丰富的娱乐和商业设施，因此更乐于居住在以公寓为主的城市地区。
新增家庭数量与人们对于住宅的需求有紧密的联系，而千禧一代数量的增加有力地推动了家庭数量的增长。据哈佛大学住房研究中心统计，2012年至2017年间，美国平均每年形成210万户家庭的净增长。家庭增长的加速在很大程度上反映了千禧一代正在进入最可能组建自己家庭的年龄段。2011年，在这一代人口最多集中在20至24岁时，只有四分之一的人拥有独立的家庭。在2016年25岁至29岁的人群中，组建家庭的比例上升到了42%。而到2021年他们达到30~34岁时，这个群体中有一半人可能会成为家庭户主。
另一方面，在美国本土人口增长趋缓的趋势下，移民作为成年人口增长的主要来源，将在推动住房需求方面起到越发重要的作用。根据美国人口普查局（Census Bureau）的数据，移民家庭的数量从1990年的770万增加到2016年的1780万，增长了逾三分之一。
移民在美国房地产市场上占有相当大的份额，根据哈佛住房研究中心统计， 2016年移民占到租房人群的20%，占到房屋拥有者的12%。无论是经济增长时期还是经济衰退时期，房屋买卖市场还是住房租赁市场，移民都为美国住房需求的增长做出了贡献。例如，在2006年至2016年，有150万移民家庭加入了房屋所有者的行列，抵消了本国出生的房屋所有者人群减少了110万这一数量。同样，在上世纪90年代末和21世纪初，移民提振了疲软的租房市场，在本土出生的租房者数量减少了60万的情况下，市场同步新增了180万个移民租户家庭。
- 宏观经济回暖为多单元住宅市场提供新增需求
2018年第二季度，美国GDP增长4.1%，增速与2017年同期相比上涨1.5个百分点，是数年来增长率最高的第二季度。宏观经济的回暖，减税政策出台，再加上1月和2月股市的红火，让消费者感到信心十足。2018年6月份，美国消费者信心指数（Consumer Confidence Index）达到近十八年来的高点。
从平稳上升的就业率来看，美国经济的基本面仍是比较坚实的。截止今年6月，全美失业率已下降至3.9%，与金融危机前的水平相当，接近历史低位。就业的持续增长对经济来说是一个令人惊讶和可喜的迹象，意味着多单元住宅市场仍有持续发力的基础和空间。
工资增长率持续平稳上升，显示出积极的迹象。2018年6月，美国的工资增长率为2.7%，虽然尚未达到通货膨胀的水平，但随着减税政策和就业法案的实施，大多数美国人在2018年初获得了额外的加薪，人均可支配收入在薪酬增长率之上应还有一定的上扬空间。
收入的增长有利于推动人们的对于住宅的需求。因为更高的收入将促使新组成的家庭和现有家庭购买住房或进行其他与住宅相关的消费。尽管2016年的人均收入只有2.53万美元，但实际人均收入比前两年增长了6.5%，比前三年增长了7.5%。2013~2016年，最有可能成为新家庭户主的年龄组的人均收入增长尤其强劲，25~34岁人群的收入中位数增长了12个百分点，而35~44岁人群的收入中位数增长了11.5个百分点。可以预见的是，2018年人均可支配收入的提升将会进一步激发住宅市场新增需求。
多单元住宅供给平稳，全美范围内略高于需求量
近年来看，美国多单元住宅市场在供给方面总体态势趋于平稳。由于新项目陆续在市场上破土动工，未来两年的交付数量仍将保持在较高水平，可能导致空置率略有上升。
- 2018年多单元住宅交付量趋于稳定
因为租赁需求的激增，多单元住宅的建设量在经历了历史低谷后迅速增加，而完工数量经历了2010~2013年的低谷后开始持续稳定增长。2018年全美在建房屋超过62.5万套，不过由于建筑工人的劳动力短缺和材料成本的上升，许多项目需要更长的时间才能完成。因此，市场预估2018年的交付数量可能达不到过去两年的水平。根据世邦魏理仕的预测，2018年美国的建筑完工量将为26万个单位。
近三年来，美国租房的供给量都略超过需求量，但总体看供需尚属平衡。2017年内，有超过88 %的供给被市场消化。
- 多单元住宅建设量下降，空置率抬头
从总体上看，美国多单元住宅的建设浪潮正在放缓，2016年的开工数下降1%，2017年下降10%。这一放缓是由于整体租赁需求疲软和高端市场日益疲软所致。
美国人口普查局（Census Bureau）报告称，2016年美国租房空置率自2009年以来首次上升，从历史低点2016年6月的6.7%升至2017年9月的7.5%。随后租房空置率又有所波动，2018年保持在7%左右。
其中，2018年第一季度多单元住宅的空置率为5.2%，在过去一年里有12%的小幅上升。根据Fannie Mae在2017年的预测，虽然住宅新建数量正在下降，但由于交付量仍将保持稳定，且集中在部分大城市中，因此在未来几年中，预计多单元住宅的空置率仍会有一定的增长。
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