多單元住宅（Multifamily）又叫多戶型住宅、多家庭住宅，是與獨戶住宅（Single-family）相對的概念。獨戶住宅指的是一個地塊單元上所建造的房屋只供一戶人家居住，多單元住宅則是指多個獨立住戶單元在同一棟建築物內的物業形式。在美國市場中，多單元住宅包含了多種建築種類，廣義上包括了雙拼和聯排別墅，以及更為普遍的公寓樓。

金融危機及近年來人口趨勢的變化對美國房地產市場結構造成了較大影響。在金融危機後的經濟恢復時期，美國的住房自有率從2004年的歷史最高點69.2％下降到2016年第二季度的62.9％，為1965年以來的最低水準，而後緩慢回升至2018年第二季度的64.3%。住房自有率的下降為租房市場帶來機遇。根據美國人口普查局的資料，在過去的十年中美國住宅單位增長了720萬戶，租戶佔用住房增加了930萬。在這期間，多單元住宅一直是最熱門的資產類別之一。

在多單元住宅的投資市場中，所有資產根據建設時間、品質和市場表現可以被分為A,B,C三檔。其中，A檔房產和一線城市中的B檔房產往往是最受投資者青睞的房產類型，大型保險、資管、房地產投資基金、仲介機構等投資力度較大，回報率較高。

 

美國多單元住宅需求持續穩定增長

人口和社會經濟因素共同推動多單元住宅市場的持續發展，雖然在宏觀經濟環境變化、發展的過程中仍存在一些不利於住宅需求增長的風險，但總體而言，人們對多單元住宅的需求將保持在較高的水準，前景被普遍看好。

 

• 人口因素客觀驅動對多單元住宅的需求

對多單元住宅的需求與人口數量及人口結構有密切的關係，美國主力消費群體對多單元住宅的消費偏好決定了多單元住宅市場的持續穩定發展。

根據美國人口普查局的資料，到2025年，美國人口預計將增加近2600萬人，達到3.47億人。2018年，千禧一代（出生於1982-2000年之間）的數量預計在7550萬，超過了他們父母嬰兒潮一代（出生於1946-1964年之間）的7380萬，成為美國數量最大的人群。

 

千禧一代對多單元住宅有更強的消費偏好。首先，千禧一代的生活方式使多單元住宅更適合他們的需求。他們喜歡便利的交通、豐富的娛樂和商業設施，因此更樂於居住在以公寓為主的城市地區。

新增家庭數量與人們對於住宅的需求有緊密的聯繫，而千禧一代數量的增加有力地推動了家庭數量的增長。據哈佛大學住房研究中心統計，2012年至2017年間，美國平均每年形成210萬戶家庭的淨增長。家庭增長的加速在很大程度上反映了千禧一代正在進入最可能組建自己家庭的年齡段。2011年，在這一代人口最多集中在20至24歲時，只有四分之一的人擁有獨立的家庭。在2016年25歲至29歲的人群中，組建家庭的比例上升到了42%。而到2021年他們達到30~34歲時，這個群體中有一半人可能會成為家庭戶主。

 

另一方面，在美國本土人口增長趨緩的趨勢下，移民作為成年人口增長的主要來源，將在推動住房需求方面起到越發重要的作用。根據美國人口普查局（Census Bureau）的資料，移民家庭的數量從1990年的770萬增加到2016年的1780萬，增長了逾三分之一。

移民在美國房地產市場上佔有相當大的份額，根據哈佛住房研究中心統計， 2016年移民占到租房人群的20%，占到房屋擁有者的12%。無論是經濟增長時期還是經濟衰退時期，房屋買賣市場還是住房租賃市場，移民都為美國住房需求的增長做出了貢獻。例如，在2006年至2016年，有150萬移民家庭加入了房屋所有者的行列，抵消了本國出生的房屋所有者人群減少了110萬這一數量。同樣，在上世紀90年代末和21世紀初，移民提振了疲軟的租房市場，在本土出生的租房者數量減少了60萬的情況下，市場同步新增了180萬個移民租戶家庭。

 

• 宏觀經濟回暖為多單元住宅市場提供新增需求

2018年第二季度，美國GDP增長4.1%，增速與2017年同期相比上漲1.5個百分點，是數年來增長率最高的第二季度。宏觀經濟的回暖，減稅政策出臺，再加上1月和2月股市的紅火，讓消費者感到信心十足。2018年6月份，美國消費者信心指數（Consumer Confidence Index）達到近十八年來的高點。

 

從平穩上升的就業率來看，美國經濟的基本面仍是比較堅實的。截止今年6月，全美失業率已下降至3.9%，與金融危機前的水準相當，接近歷史低位。就業的持續增長對經濟來說是一個令人驚訝和可喜的跡象，意味著多單元住宅市場仍有持續發力的基礎和空間。

工資增長率持續平穩上升，顯示出積極的跡象。2018年6月，美國的工資增長率為2.7%，雖然尚未達到通貨膨脹的水準，但隨著減稅政策和就業法案的實施，大多數美國人在2018年初獲得了額外的加薪，人均可支配收入在薪酬增長率之上應還有一定的上揚空間。

 

收入的增長有利於推動人們的對於住宅的需求。因為更高的收入將促使新組成的家庭和現有家庭購買住房或進行其他與住宅相關的消費。儘管2016年的人均收入只有2.53萬美元，但實際人均收入比前兩年增長了6.5%，比前三年增長了7.5%。2013~2016年，最有可能成為新家庭戶主的年齡組的人均收入增長尤其強勁，25~34歲人群的收入中位數增長了12個百分點，而35~44歲人群的收入中位數增長了11.5個百分點。可以預見的是，2018年人均可支配收入的提升將會進一步激發住宅市場新增需求。

 

多單元住宅供給平穩，全美範圍內略高於需求量

近年來看，美國多單元住宅市場在供給方面總體態勢趨於平穩。由於新項目陸續在市場上破土動工，未來兩年的交付數量仍將保持在較高水準，可能導致空置率略有上升。

 

• 2018年多單元住宅交付量趨於穩定

因為租賃需求的激增，多單元住宅的建設量在經歷了歷史低谷後迅速增加，而完工數量經歷了2010~2013年的低谷後開始持續穩定增長。2018年全美在建房屋超過62.5萬套，不過由於建築工人的勞動力短缺和材料成本的上升，許多專案需要更長的時間才能完成。因此，市場預估2018年的交付數量可能達不到過去兩年的水準。根據世邦魏理仕的預測，2018年美國的建築完工量將為26萬個單位。

近三年來，美國租房的供給量都略超過需求量，但總體看供需尚屬平衡。2017年內，有超過88 %的供給被市場消化。

 

• 多單元住宅建設量下降，空置率抬頭

從總體上看，美國多單元住宅的建設浪潮正在放緩，2016年的開工數下降1%，2017年下降10%。這一放緩是由於整體租賃需求疲軟和高端市場日益疲軟所致。

美國人口普查局（Census Bureau）報告稱，2016年美國租房空置率自2009年以來首次上升，從歷史低點2016年6月的6.7%升至2017年9月的7.5%。隨後租房空置率又有所波動，2018年保持在7%左右。

 

其中，2018年第一季度多單元住宅的空置率為5.2%，在過去一年裡有12%的小幅上升。根據Fannie Mae在2017年的預測，雖然住宅新建數量正在下降，但由於交付量仍將保持穩定，且集中在部分大城市中，因此在未來幾年中，預計多單元住宅的空置率仍會有一定的增長。

 

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