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為什麼貝林不提供直接的EB-5投資

7 2 月, 2022 Christina

自從EB-5區域中心專案於2021年6月30日失效以來,許多EB-5投資者被貝林公司作為EB-5行業的創新領導者地位所吸引,詢問貝林是否提供直接的EB-5投資。我們不提供直接的EB-5投資有幾個原因。從根本上說,我們認為直接的EB-5投資既有移民風險,也有商業風險,而且其風險遠遠高於通過合格的區域中心進行的EB-5投資。例如,EB-5直接投資沒有我們針對區域中心贊助專案的許多有價值的保護和保證。

 

什麼是直接的EB-5投資?

EB-5計畫為EB-5投資者提供了兩種獲得美國綠卡的方法:直接和間接(即通過區域中心贊助的專案)。直接的EB-5投資通常需要直接投資于創造就業機會的實體。相比之下,在投資區域中心專案時,投資者會投資一家新的商業企業,該企業向該專案提供貸款,從而創造全職工作崗位。

歷史上,在向美國移民局提交的所有EB-5申請中,只有6.6%是直接的EB-5投資

 

間接就業比直接就業更容易創造

直接的EB-5投資和通過區域中心贊助的EB-5投資之間的關鍵區別之一是如何滿足創造就業的要求。這兩種方法都必須為每個EB-5投資者創造至少10個全職工作崗位。通過區域中心的EB-5專案可以統計更多的就業崗位,包括:直接、間接和衍生就業。而直接的EB-5只能計算直接工作崗位。

 

為了證明就業機會的創造,區域中心使用了一個通過輸入建設預算來進行計算的經濟模型。對於房地產專案,通過總承包商、分包商、供應商、物流等來創造就業機會,而不是直接在NCE內部。誘導就業是指社區中參與EB-5項目的工人增加支出而創造的新就業。通過區域中心專案創造的就業崗位沒有兩年的要求,建設時間越長,用於預估創造的全職就業崗位數量的就業崗位創造倍數就越高。龐大的建設預算可以創造數千個工作崗位,為EB-5申請人提供就業盈餘。根據美國公民及移民服務局(USCIS)批准的經濟模型,住宅開發專案的施工崗位高度可靠,且易於計算。

 

此外,由於間接創造就業機會的靈活性增加,區域中心基本上能夠為未來的EB-5投資者提供/保留就業機會,而直接EB-5專案需要在EB-5投資者的維持期內創造直接的全職就業機會,而處理時間和潛在排期可能會越來越長,從而使滿足和維持創造就業的要求變得更加困難。

 

另一方面,直接的EB-5投資只允許NCE或直接控制的子公司創造直接就業機會。這些工作需要在有條件居留期結束前創造,且不能包括投資者或其家庭成員。直接就業機會需要通過工資記錄、稅務表格等證明。這些工作需要是“永久性的”,即至少持續2年。(注:如果業務失敗,申請人將有責任證明他們有合理的期望,這些工作是永久性的,並且有合理的理由支援這些崗位在一開始是可以被創造出來的。)

 

由於直接的EB-5投資往往針對傳統上對市場變化更敏感的企業,如零售和餐飲企業,因此創造的就業崗位可能更難維持。目前沒有準確的資料,但根據不同的來源,大約30-60%的餐廳在運營的第一年就倒閉了。彭博社報告顯示,疫情期間有超過100000家餐廳關閉。

 

根據Restaurantowner.com的一項研究,大約27%的餐廳初創公司在第一年就失敗了;3年後,50%的餐廳不再營業,60%的餐廳在5年後關閉。另一項研究得出的結論是,81%以上的小企業倒閉是由所有者或管理者管理不善造成的。根據美國勞工統計局(Bureau of Labor Statistics)的資料,大約20%的新企業在開業的前兩年失敗,45%的企業在開業的前5年失敗。

 

因此,EB-5投資者在考慮直接EB-5投資時必須考慮額外的盡職調查事項。

 

美國移民局對區域中心專案的預批准和機構認可範例

許多EB-5區域中心專案已獲得I-924範例批准,這意味著美國公民及移民服務局不僅得出結論,認為NCE的商業計畫和經濟分析(即就業創造報告)符合EB-5要求,這也意味著美國公民及移民服務局已經審查了一份帶有完整專案檔案的I-526申請樣本。換句話說,在投資者未來要提交的I-526申請中,如果項目沒有重大變更,美國公民及移民服務局將遵循其事先的範例批准,並將重點審查投資者的資金來源要求。直接的EB-5項目不具備這一功能,投資者需要在其他投資者的I-526申請獲得批准之前進行投資。

 

區域中心專案通常比直接的EB-5投資專案大得多,其中許多專案的建設預算高達數億美元。與零售業務相比,房地產開發的一個優勢是機構投資者更傾向于房地產投資。機構銀行、養老基金、私募股權基金等傳統上傾向於尋求低風險投資和穩定現金流的房地產投資。在承銷過程中,伴隨著機構投資者而來的是律師團隊。雖然它不能替代EB-5投資者自己的盡職調查,但機構對房地產項目的買入可以讓EB-5投資者對項目的可行性感到一定程度的安慰。更重要的是,機構投資者通常會為項目提供竣工擔保(間接保證創造就業機會)、利息附帶擔保(防止銀行因貸款違約而喪失抵押品贖回權)和其他類型的擔保。

 

區域中心EB-5專案可以提供風險較低的投資選項(即貸款式投資)

區域中心專案通常使用貸款方式來構建EB-5投資。EB-5投資者的NCE通常會向該專案提供低成本夾層貸款。這些貸款有固定的到期日。通常情況下,開發商或項目業主的權益被抵押作為償還貸款的擔保。

 

另一方面,EB-5直接投資不能以債務的形式進行。這是因為直接項目無法利用間接創造的就業機會。EB-5規則要求EB-5投資者基金與NCE直接創造就業機會之間建立直接聯繫。這只剩下優先股和普通股的選擇權。預先打包的直接EB-5交易通常以股權形式銷售,但通常只提供優先股權。

 

優先股可能為直接的EB5投資者提供比區域中心貸款方式更高的回報。然而,此類回報通常會被推遲,並受制于現金流。如果項目的運營不正常,則不會進行分配。除了分配之外,直接的EB-5投資者不能指望獲得更多的投資回報,但同時卻要承擔比固定貸款式投資更多的風險。所有的好處,即業務增長的價值,都歸股東所有。

 

絕大多數企業都會在頭5年內倒閉。如果直接EB-5專案失敗,現金流問題將直接影響所需就業創造的持續性。這反過來不僅會影響直接EB-5投資者獲得綠卡的資格,還會影響EB-5資本的回報。在這種情況下,EB-5直接投資者是否願意回應資本要求並投資額外資金來維持業務?當企業是投資者自己的企業時,這種可能性更大。而在高級房地產開發專案中,有單獨的應急基金用於建設預算超支,而開發商也可以從機構投資者那裡尋求額外資金。

 

區域中心專案的流動性更強,更容易退出

機構級大型房地產項目可以提供更多流動性,使合格的EB-5投資者能夠退出,無論是通過專案再融資或資本重組,還是通過現金流。此外,住宅房地產專案的買家池非常深,包括對可靠現金流感興趣的機構投資者、養老基金和私募股權。另一方面,在規模較小的直接EB-5項目中,如餐館企業,往往更脆弱,流動性也更低,尤其是在市場變化減少現金流以支付工資、貸款償還和其他費用的情況下。一半的美國小企業只有足夠維持27天的現金緩衝。同時,為直接項目進行機構收購的資金池也很少。

 

區域中心計畫重新授權後,排期將再次出現

我們看到市場上有一些直接的EB-5專案正在大肆進行行銷宣傳,尤其是針對那些來自中國大陸和越南的投資人,EB-5不再有排期。但是他們並沒有指出的是,一旦EB-5區域中心計畫重新獲得授權,排期將再次出現,而這些投資人將會排在隊伍的後面。

 

做好盡職調查,瞭解風險,取得成功

要瞭解您是否準備好接受直接EB-5投資,您可以問自己以下問題:

1)你準備好創業了嗎?直接投資意味著直接責任。如果沒有優質區域中心專案的保護和保證,唯一能為你節省投資的人就是你自己。如果您選擇預先打包的直接交易,那麼您需要進行另一個級別的盡職調查。他們的動機是什麼?費用是多少?你是作為優先股還是普通股進行投資?如果專案失敗,開發商的應急計畫是什麼?

2)我是即將進行投資的領域的專家嗎?如果你是直接負責人,你是否具備承擔這一責任的能力?您以前是否投資或管理過餐廳、加油站、日托設施、私立學校?如果公司面臨困境,你無法創造10個全職工作崗位,你會採取什麼措施?

3)你準備好了嗎?您能否保證業務的財務成功,或在您的EB-5維持期結束之前維持合格的EB-5就業機會(根據您的出生國,可能需要5年、7年甚至15年)?如果你需要為一家無利可圖的企業維持長期全職工作(例如,三藩市灣區全職員工的平均年薪超過7.2萬美元),至少50萬美元的投資可以變成數百萬美元的風險投資。

 

並非所有交易都是平等的。這適用於直接投資和通過區域中心投資。然而,如果直接EB-5投資是預先打包的交易,則通常需要額外的審查。如果是EB-5投資者自己的業務,則需要額外的準備。如果您正在考慮直接的EB-5投資,請參閱本盡職調查指南,該指南由KLD LP的移民律師Phuong Le共同創建。

 

貝林一直在為獲得EB-5區域中心專案的長期重新授權而努力。我們仍然樂觀地認為,國會將通過一項重新授權法案,該法案將不僅保護已經投資的EB-5投資者,也將通過建立一個可持續、可靠和更透明的計畫,歡迎未來的EB-5投資。

 

如果您想瞭解更多關於貝林的努力以及重新授權法案中可能包含的內容和條款,請預約與貝林團隊成員的免費EB-5諮詢

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