加州湾区住房短缺，旧金山陷住房危机“死亡循环”

据SFGATE 10月26日报道 湾区住房短缺早已不是什么新鲜事。但是，仅轻描淡写地说该地区存在“住房危机”，往往会掩盖问题的确切程度。

湾区委员会经济研究所（Bay Area Council Economic Institute）是当地的一家非营利性智库，它利用人口普查数据，按照从2022年1月到2023年8月期间发放的人均住房许可证数量，对美国主要城市进行了排名，并于周四发布了一份分析报告。

根据该委员会的分析，德克萨斯州奥斯汀市在此期间发放的人均住房许可证数量最多，为每10万人2946个。相比之下，奥克兰落后了7倍，为每10万人462个许可证；圣何西落后了8倍，为352个许可证；旧金山最糟，落后了10倍，每10万居民仅有276个许可证。

据《纽约时报》报道，加州住房部门周三发布的一份报告发现，旧金山在住房开发方面遇到的障碍比加州其他任何城市都多。该报告指出，旧金山现有的住房政策和做法与促进住房建设的州法律背道而驰。

的确，在旧金山，开发商必须在城市和州一级的限制性法律中不断迂回，夹缝求生。例如，《加州环境质量法》（CEQA）旨在防止对环境造成危害，但反住房主义者却经常利用该法来阻挠他们所反对的住房项目建设。

此外，正如《旧金山纪事报》所报道的那样，旧金山还有繁琐的、长达数年的许可申请程序，开发商在破土动工之前必须通过该程序，而且旧金山是加州唯一一个允许邻居在许可程序的任何阶段对许可申请提出上诉的城市，这可能会让整个项目在最后一刻陷入停滞。旧金山陈旧的分区法也会使问题变得更加复杂，其限制了多户住宅单位的整体可用面积。

加州州长加文·纽森最近签署了一项法案，让低收入住房项目可免于环境审查。本月早些时候，他还签署了另一项法案，禁止可能导致项目延期的授权后上诉，新法规将于2024年1月1日正式生效。

旧金山规划局参谋长丹·西德（Dan Sider）对周四发布的这份报告表示，由于该研究所的分析依赖于人口普查数据，因此它只计算了新建建筑，而不包括对现有建筑进行任何可能增加住房单元的改造或扩建。

西德在给SFGATE的一封电子邮件中写道：“该分析并不包括对现有建筑的加建或其他改动，而在旧金山这样的城市化地区，这种情况要比德克萨斯州的新兴城市普遍得多。”

西德说，如果计算为现有建筑改造而发放的住房许可证，那么旧金山在2022年1月至2023年8月期间每10万人发放的住房许可证数量则约为590个，而不是该分析所说的276个，590个许可证的数量使旧金山在这方面处于全美“中等水平”。

湾区委员会经济研究所高级研究经理艾比·雷兹（Abby Raisz）称，这些数字就是繁文缛节和过时政策的体现。她说，与奥斯汀等“想建什么都很容易”的城市相比，湾区在住房建设方面“严重不给力”。

雷兹说：“我们对外把自己描绘成一个进步的地区，但在为居民提供住房方面，我们的所作所为却是相当落后和倒退的，尤其是对低收入人群来说。”

雷兹还援引了加州第13号法案（Proposition 13），这是1978年颁布的一项法律，规定房产税不得超过房屋价值的1%。13号法案不是根据房屋的市场价格，所以即使房产价值上升，税率仍然很低。因此，房主有能力保住自己的住房，从而产生了限制房屋流动的锁定效应。

总的来说，雷兹将旧金山的住房危机形容为“死亡循环”。她认为，一项特定的政策可能不会导致建房项目的失败，但冗长的许可程序、费用和限制性分区法的共同作用，可能会使湾区建房的前景并不乐观。

旧金山这样一座被誉为“创业者的天堂”、“美国梦开始的地方”的城市，现正面临着日益严峻的无家可归危机和老旧问题，更多的人选择离开这个城市，旧金山昔日光环是否已经褪去？保持城市吸引力，塑造健康安全宜居的环境，才是城市可持续发展的重要条件。