加州灣區住房短缺，三藩市陷住房危機“死亡迴圈”

據SFGATE 10月26日報導 灣區住房短缺早已不是什麼新鮮事。 但是，僅輕描淡寫地說該地區存在「住房危機」，往往會掩蓋問題的確切程度。

灣區委員會經濟研究所（Bay Area Council Economic Institute）是當地的一家非營利性智庫，它利用人口普查數據，按照從2022年1月到2023年8月期間發放的人均住房許可證數量，對美國主要城市進行了排名，並於週四發佈了一份分析報告。

根據該委員會的分析，德克薩斯州奧斯丁市在此期間發放的人均住房許可證數量最多，為每10萬人2946個。 相比之下，奧克蘭落後了7倍，為每10萬人462個許可證; 聖約西落後了8倍，為352個許可證; 三藩市最糟，落後了10倍，每10萬居民僅有276個許可證。

據《紐約時報》報導，加州住房部門周三發佈的一份報告發現，三藩市在住房開發方面遇到的障礙比加州其他任何城市都多。

該報告指出，舊金山現有的住房政策和做法與促進住房建設的州法律背道而馳。

的確，在舊金山，開發商必須在城市和州一級的限制性法律中不斷迂回，夾縫求生。 例如，《加州環境品質法》（CEQA）旨在防止對環境造成危害，但反住房主義者卻經常利用該法來阻撓他們所反對的住房項目建設。

此外，正如《舊金山紀事報》所報導的那樣，舊金山還有繁瑣的、長達數年的許可申請程式，開發商在破土動工之前必須通過該程式，而且三藩市是加州唯一一個允許鄰居在許可程式的任何階段對許可申請提出上訴的城市，這可能會讓整個專案在最後一刻陷入停滯。 三藩市陳舊的分區法也會使問題變得更加複雜，其限制了多戶住宅單位的整體可用面積。

加州州長加文·紐森最近簽署了一項法案，讓低收入住房專案可免於環境審查。 本月早些時候，他還簽署了另一項法案，禁止可能導致專案延期的授權后上訴，新法規將於2024年1月1日正式生效。

舊金山規劃局參謀長丹·西德（Dan Sider）對週四發佈的這份報告表示，由於該研究所的分析依賴於人口普查數據，因此它只計算了新建建築，而不包括對現有建築進行任何可能增加住房單元的改造或擴建。

西德在給SFGATE的一封電子郵件中寫道：「該分析並不包括對現有建築的加建或其他改動，而在舊金山這樣的城市化地區，這種情況要比德克薩斯州的新興城市普遍得多。 ”

西德說，如果計算為現有建築改造而發放的住房許可證，那麼三藩市在2022年1月至2023年8月期間每10萬人發放的住房許可證數量則約為590個，而不是該分析所說的276個，590個許可證的數量使三藩市在這方面處於全美“中等水準”。

灣區委員會經濟研究所高級研究經理艾比·雷茲（Abby Raisz）稱，這些數位就是繁文縟節和過時政策的體現。 她說，與奧斯丁等“想建什麼都很容易”的城市相比，灣區在住房建設方面“嚴重不給力”。

雷茲說：「我們對外把自己描繪成一個進步的地區，但在為居民提供住房方面，我們的所作所為卻是相當落後和倒退的，尤其是對低收入人群來說。 ”

雷茲還援引了加州第13號法案（Proposition 13），這是1978年頒布的一項法律，規定房產稅不得超過房屋價值的1%。 13號法案不是根據房屋的市場價格，所以即使房產價值上升，稅率仍然很低。 因此，房主有能力保住自己的住房，從而產生了限制房屋流動的鎖定效應。

總的來說，雷茲將三藩市的住房危機形容為“死亡迴圈”。 她認為，一項特定的政策可能不會導致建房項目的失敗，但冗長的許可程式、費用和限制性分區法的共同作用，可能會使灣區建房的前景並不樂觀。

舊金山這樣一座被譽為「創業者的天堂」、「美國夢開始的地方」的城市，現正面臨著日益嚴峻的無家可歸危機和老舊問題，更多的人選擇離開這個城市，三藩市昔日光環是否已經褪去？ 保持城市吸引力，塑造健康安全宜居的環境，才是城市可持續發展的重要條件。