投資科普:為何學生公寓成為美國房地產投資的一匹黑馬?

Back 19 10 月, 2021 Christina

近年來,美國房地產投資掀起了一波新熱潮—–教育地產,其相對低風險、穩增長和高回報的的特點吸引了越來越多投資者的眼球,海外資本也開始進入美國學生公寓市場。

 

專為學生需求打造

在美國,多數情況下只有低年級新生可以入住校內宿舍,而且校內宿舍數量相對有限,多數都是超過50年的校舍,設施較為老舊。除了少數住家裡的學生,大多數學生選擇校外租房,學生公寓就是其中選擇之一。美國學生公寓通常由物業公司統一配備安保和管理系統,社區也都是學生,配套設施完備,大多數公寓都配有健身房、游泳池、學習室等。房間通常都是精裝修,非常舒適安全。在價格相差無幾的情況下,這樣專門為學生設計的公寓受到廣泛追捧。

 

目標客戶群體規模逐年擴大,需求穩健上升

 

根據美國國家教育統計中心(National Center for Education Statistics)最新資料,2015年美國高等院校秋季入學人數達到2038.9萬,預計到2022年將累計增長10%,達到2240萬,可見學生公寓的潛在客戶群體正在不斷擴大,需求量也在進一步穩定增加。

(資料來源:Institute of International Education, Inc.)

 

美國大學的高品質教育吸引著無數海外學子赴美求學,是擁有最多國際留學生的國家,僅2009年到2015年赴美留學生就增長了41%,2016年突破了104萬,中國留學生仍然是赴美留學大軍中的主力。而且,相比美國本土學生,校外租房是很多留學生的剛性需求,留學生數量不斷增長更加刺激的了校外學生住房市場的需求。

 

新建學生公寓數量趨於穩定,供給量增長較為緩慢

 

據美國公寓市場研究公司AxioMetrics的資料統計顯示,2005年至今累計新增學生公寓床位約50萬個,2013年和2014年每年都有超過6萬個新增床位。但是,2016年新增不到5萬個床位,預計2017年新增床位約4.55萬個,達到了自2012年以來的最低點,增長速度遠不及錄取新生增長率。而且,建築融資難度加大和施工成本上漲拖慢了未來新建公寓的施工進度,嚴重影響學生公寓供給量增長速度。

 

例如:2016年佛羅里達國際大學(FIU)有55,112名學生登記入學,當中包括8,770名研究生。但目前FIU的主校區Modesto Maidique Campus (MMC)僅提供3,093個宿舍床位。因此,只有8%的學生可以申請到由大學運營的宿舍,意味著其餘的92%的學生就要從校外尋找住所,需求空前大。不難看出,高校學生校外住房需求越來越多,而供給量卻還跟不上。

 

收益穩健、抗週期性強、升值潛力

 

IRR:內部收益率 (Internal Rate of Return); 尚有其他成本未計入考量

 

相比於其他公寓、住宅或者商業地產,學生公寓是收益相對穩定,抗週期性強和具有升值潛力的投資選擇。

 

2016年新增的學生公寓被市場快速吸收,對整體平均出租率幾乎沒有影響,穩定在95.3%,優於其他商業地產出租率。大多數市場分析師也預估,基於快速增長的高校入學人數,即使有新公寓進入市場,未來供過於求的風險仍然很低。而且學生公寓租金受經濟形勢波動的影響較小,經濟週期低點時更多人選擇重返校園,繼續學業,平均內部收益率(IRR)在10%-12%之間。

 

在供給增加的情況下,租金和出租率依然表現良好。截至2017年第一季度,全美學生公寓平均月租金為640美元/床,與2016年同期相比增長了1.9%。學生公寓租金價格還受離校距離影響,離校距離0.5英里以內的平均租金價格最高,為684美元;離校0.5-1.0英里的公寓社區租金漲幅最大,漲幅為2.5%。

(資料來源:FourPoint)

 

2016年全美學生公寓共交易179筆,包含31887單元,81924個床位,交易總額達到103.5億美元, 幾乎是2015年的兩倍。平均單元單價為17.9777萬美元,平均床位單價為6.9565萬美元,平均每平方英尺173美元。無論是每單元售價、每床位售價還是每平方英尺售價,都是處在上漲趨勢。

(資料來源:FourPoint)

 

海外資本成主要買家

(資料來源:FourPoint)

 

與2015年相比,2016年的一大亮點就是海外資本首次進入美國學生公寓市場並成為主要買家,比重高達25%,越來越多的海外投資者開始關注學生公寓這塊蛋糕。其他資金主要來自於私募基金和syndicator。

 

總體來說,學生公寓是美國房地產市場風險相對較低的投資,就目前需求大於供給的情況下,有著良好的發展前景,是海外投資的優質選擇。

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