投資科普：為何學生公寓成為美國房地產投資的一匹黑馬？

19 10 月, 2021 Christina

近年來，美國房地產投資掀起了一波新熱潮—–教育地產，其相對低風險、穩增長和高回報的的特點吸引了越來越多投資者的眼球，海外資本也開始進入美國學生公寓市場。

專為學生需求打造

在美國，多數情況下只有低年級新生可以入住校內宿舍，而且校內宿舍數量相對有限，多數都是超過50年的校舍，設施較為老舊。除了少數住家裡的學生，大多數學生選擇校外租房，學生公寓就是其中選擇之一。美國學生公寓通常由物業公司統一配備安保和管理系統，社區也都是學生，配套設施完備，大多數公寓都配有健身房、游泳池、學習室等。房間通常都是精裝修，非常舒適安全。在價格相差無幾的情況下，這樣專門為學生設計的公寓受到廣泛追捧。

目標客戶群體規模逐年擴大，需求穩健上升

根據美國國家教育統計中心(National Center for Education Statistics)最新資料，2015年美國高等院校秋季入學人數達到2038.9萬，預計到2022年將累計增長10%，達到2240萬，可見學生公寓的潛在客戶群體正在不斷擴大，需求量也在進一步穩定增加。

（資料來源：Institute of International Education, Inc.）

美國大學的高品質教育吸引著無數海外學子赴美求學，是擁有最多國際留學生的國家，僅2009年到2015年赴美留學生就增長了41%，2016年突破了104萬，中國留學生仍然是赴美留學大軍中的主力。而且，相比美國本土學生，校外租房是很多留學生的剛性需求，留學生數量不斷增長更加刺激的了校外學生住房市場的需求。

新建學生公寓數量趨於穩定，供給量增長較為緩慢

據美國公寓市場研究公司AxioMetrics的資料統計顯示，2005年至今累計新增學生公寓床位約50萬個，2013年和2014年每年都有超過6萬個新增床位。但是，2016年新增不到5萬個床位，預計2017年新增床位約4.55萬個，達到了自2012年以來的最低點，增長速度遠不及錄取新生增長率。而且，建築融資難度加大和施工成本上漲拖慢了未來新建公寓的施工進度，嚴重影響學生公寓供給量增長速度。

例如：2016年佛羅里達國際大學（FIU）有55,112名學生登記入學，當中包括8,770名研究生。但目前FIU的主校區Modesto Maidique Campus (MMC)僅提供3,093個宿舍床位。因此,只有8%的學生可以申請到由大學運營的宿舍，意味著其餘的92%的學生就要從校外尋找住所，需求空前大。不難看出，高校學生校外住房需求越來越多，而供給量卻還跟不上。

收益穩健、抗週期性強、升值潛力

IRR:內部收益率 (Internal Rate of Return)；尚有其他成本未計入考量

相比於其他公寓、住宅或者商業地產，學生公寓是收益相對穩定，抗週期性強和具有升值潛力的投資選擇。

2016年新增的學生公寓被市場快速吸收，對整體平均出租率幾乎沒有影響，穩定在95.3%，優於其他商業地產出租率。大多數市場分析師也預估，基於快速增長的高校入學人數，即使有新公寓進入市場，未來供過於求的風險仍然很低。而且學生公寓租金受經濟形勢波動的影響較小，經濟週期低點時更多人選擇重返校園，繼續學業，平均內部收益率(IRR)在10%-12%之間。

在供給增加的情況下，租金和出租率依然表現良好。截至2017年第一季度，全美學生公寓平均月租金為640美元/床，與2016年同期相比增長了1.9%。學生公寓租金價格還受離校距離影響，離校距離0.5英里以內的平均租金價格最高，為684美元；離校0.5-1.0英里的公寓社區租金漲幅最大，漲幅為2.5%。