由於私募股權房地產基金能夠通過價值和收入增值而具有較高的財務增值潛力，因此很多投資人都會被它吸引。與其他一些替代投資方案相比，私募股權投資通常還提供額外的稅收優勢，例如能夠使用支出、折舊和利息扣減項來抵扣收入。私募股權房地產基金的結構也提供了一些額外的稅收優惠。

私募股權投資的結構通常為有限責任合夥企業（LLP）或其他形式的“傳遞”實體。這意味著，無論是個人、家庭信託或其他所有權實體，其賺取的利潤（或發生的損失）都會直接傳遞給合夥人。稅收義務也將傳遞給私募股權投資基金的合夥人或所有者。與上市公司持有股票相比，這是非常不同的情況。

 

實例

私募股權投資：現金流（以及稅務義務）都直接傳遞給合夥人或者股東。

股票投資：在投資人購買上市公司（如微軟或蘋果公司）的股票時，公司必須在向股東分紅之前繳納聯邦和州稅。個人股東還必須支付任何股票分紅收入或資本收益所得稅。

 

兩種不同的稅率

要瞭解投資人對私募股權投資基金的納稅義務，簡單的方法是考慮將回報看成流入兩個大桶。基金產生的現金流進入收益桶，而出售資產時實現的任何收益（或者損失）都進入單獨的資本收益桶。綜合來看，隨著時間推移，這兩個“桶”都會對投資的總體回報產生影響。然而，就稅收而言，這兩類的處理方式卻完全不同。

1. 瞭解資本收益稅

與出售任何投資資產類似，當私募股權房地產基金的財產或股份以高於原始購買價格的價值出售時，資本收益即得以實現。資本收益是指購買和銷售價格之間的“淨”差額，減去任何費用或扣減項。資本收益的稅率和普通收入不同。根據個人的收入檔次，聯邦稅率可以為0%、15%或20%。

2. 瞭解應納稅的“傳遞”收入

有限合夥企業不直接繳納所得稅，因為它們將該收益“傳遞”給股東或投資者個人。然而，美國國稅局要求有限合夥企業在披露收入和費用的情況下填寫並提交合夥企業收入年度申報表。合夥企業還需要向個人股東提供一份年度計畫表K-1，在其中說明每位合夥人應納稅所得額的份額。K-1檔還需要遞交給國稅局，應包括幾個不同類別的應稅收入和扣減項。

K-1文件中通常應該詳細說明：

• 投資收益；
• 股息；
• 出售資產時實現的收益或損失。

合夥人可能沒有實際接收到相關收入。例如，相關收入可能會被用於房地產或基金的再投資。儘管如此，個人股東還是應該在聯邦和州的年度納稅申報表中申報其收入情況，並按照現行的聯邦所得稅率、以及股東居住州的州所得稅率繳納所得稅。（美國的部分州沒有州所得稅，例如佛羅里達州和德克薩斯州）。

 

稅務改革對傳遞收入的影響

目前針對收入最高一檔的個人聯邦所得稅稅率為37%。作為2017年新的減稅和促進就業法案的一部分，某些特定傳遞實體的所有者，可能有資格在其傳遞收入上享受高達20%的新稅收減免。因此，對於私募股權房地產投資人而言，這可能意味著將節約大筆資金。

 

例如，某私募股權房地產基金為個人股東每年產生10萬美元的收入，如果該個人投資人有資格享受20%的全額扣除，則收入中的2萬美元不需要繳納聯邦稅。對於持有REIT股票的投資人而言，如果至少90%的收入都直接傳遞給股東，也有資格享受20%的稅收減免。

 

與外國投資人相關的問題

對於私募股權房地產基金的非美國投資人而言，需要注意的是，他們可能要遵守《外國房地產投資稅法》（FIRPTA）的規定。現行規定要求外國投資人在出售不動產時，應扣除15%的銷售價格作為稅收，其中包括出售私募股權不動產基金。然而，如果個人投資人在上一個日曆年內在美國實際居住了至少183天，他/她將有資格成為外籍居民，並且不受FIRPTA的限制。

 

本文資訊僅供參考，不構成專業稅務建議。與任何金融投資一樣，投資人應該向稅務專家、或值得信賴的顧問進行諮詢，以便充分瞭解個人的具體稅務問題。

 

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