投資商業地產時，投資者有多種明確方案可供選擇：既可進行地產融資方面的債務資本投資，也可進行地產股權方面的資本投資。但債務投資有多種類型，股權投資亦是如此，往往令投資者困惑不已。在股權投資方面，常見的投資方案有私募股權房地產投資、股權投資和優先股權投資。聽起來似乎一樣，但實際卻有極大差異。
私募股權房地產投資
私募股權房地產投資，是一個經常用來描述某個行業或資產類別的術語。從個人、家族到大型機構、甚至是主權財富基金，活躍在這一領域的投資者都在將資金（股本）投入私募房地產投資工具中。這類私募工具包括各種基金、合夥企業，甚至是對一個或多個房地產的直接全資權益。與購買上市房地產投資信託基金（REIT）的股票相比，此類私募股權投資涉及不同的程式和規則。
股權與優先股權投資
這些私募股權房地產投資工具遵循不同的投資策略。一些公司充當項目的貸款人，為債務融資提供資金，而其他一些則為股權融資或優先股權融資提供資金。那麼，股權和優先股權有什麼不同呢？“優先”一詞並不一定意味著更好。之所以稱之為“優先”，是因為相對於常規普通股來說，在收取現金流用於本金返還和收益方面，優先股權享有更高的優先權。一種較方便的理解方法，是再次審視專案融資的資本結構。
尤其對於大型專案、綜合體開發專案或重建專案來說，資本籌集管道可包括多重公共融資和私人融資，如優先貸款、夾層貸款、低息城市或州貸款、優先股權和股權融資。資本籌集情況也代表著投資者的等級情況。已籌集資本的底部是最安全的位置，這類投資者通常排在第一位，這也意味著他們的本金和回報都排在第一位。已籌集資本的等級每上升一級，其本金和回報的優先順序就要下沉一級，這必然意味著更多的風險，理論上也意味著更多的回報。具體來說，優先股權位於夾層貸款之後，但位於普通股權之前。
缺口融資
與夾層貸款類似，優先股權也是一種“缺口”融資形式。發起人利用夾層貸款和優先股權來填補優先貸款或抵押貸款與股權投資中間的空缺部分，以此籌集專案所需要的全部資本。然而，儘管它們有著相似的目的，但它們的結構卻不同。例如，儘管夾層貸款從屬於或低於專案的優先貸款，但投資是由抵押或標的物做支撐，如土地價值或現有建築物（如辦公室或公寓）的價值。優先股權是一種無擔保投資。
通常情況下，優先股權的風險和回報高於夾層貸款，但低於普通股權。投資者傾向于選擇優先股權的兩個原因之一是，它可以讓投資者在項目增值之後享受更多回報。儘管優先貸款或夾層貸款通常為固定收益率投資，但優先股權的回報通常與房地產的業績掛鉤，並分享收益。優先股權也讓投資者擁有一個項目的所有權。
越來越受歡迎
在過去幾年裡，優先股權投資越來越受歡迎。金融危機之後，借貸機構運營日趨謹慎，很多開發商和贊助人為了收購、開發或重建房地產專案，需要依賴額外的管道來融資。由於優先股權投資收益更高，並為投資者提供了另一種方式，使房地產投資組合多樣化，因此受到了越來越多的追捧。投資多項地產專案的投資者可選擇投資不同的債務類型和股權結構類型，以此分化風險，並通過多元化地產投資項目實現更高的綜合回報。
投資者還必須瞭解，由於項目發起人和項目自身的差異，優先股權投資的條款也不盡相同。因此，投資者需要仔細調查並瞭解每一個投資機會的條款。與任何投資機會一樣，進行股權投資時，也應進行仔細的盡職調查，並向值得信賴的投資顧問進行諮詢，確保投資收益高於所承受的本金風險。另外，確保所選的投資項目與你的風險承受能力以及投資目標相匹配，也是明智之選。
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