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投資私募股權房地產,風險評估很重要

30 7 月, 2020 Christina

投資者如果想要完全零風險的投資專案,可選範圍將非常狹窄,將僅限於政府擔保的債券或定期存款。實際上,幾乎每一種投資專案都自帶風險。這就是為什麼在選擇包括私人房產在內的投資項目時,要睜大眼睛預防風險。投資項目中存在的風險會影響投資收益,甚至影響本金的收回。

多大的風險算是大風險呢?這是投資者普遍關心的一個問題,但卻不好回答,因為每個人對投資風險有不同的承受能力。第一步是要充分瞭解交易中存在的各類風險。進行風險分析後,投資者可以確定自己能否承受存在的風險程度,以及能否接受在風險存在的前提下投資項目所創造的預期收益。

要瞭解風險,就要知道從哪裡去發現風險,從哪些方面著手去識別風險。私人房地產投資項目有些特定的風險範圍,其中包括:

發起人風險:商業地產投資項目的發起人一般為個人或公司,他們代表其他投資夥伴尋找、收購並管理地產投資專案。選擇此類投資項目時,應對發起人的經驗和業績記錄進行核實。另外,商業地產專案非常專業而微妙,需要特別留意發起人在相關物業類別或行業內的經驗,以及當前的行業機遇。比如,甲級寫字樓的建設就與購物中心或酒店的建設千差萬別。

 

商業計畫風險:私募股權地產投資專案的風險等級差別很大,可能非常低,也可能非常高。商業計畫的具體細節就是風險等級晴雨錶。商業計畫越精細複雜,細分的步驟或階段越繁瑣,執行週期越漫長,就越容易出問題。

比較典型的商業計畫風險例子就是新的建築專案。這類專案即使在動土之前,也有大量的工作要做。比如,開發商可能要對專案選址進行環境評估,要取得城市審批和建築許可,還要安裝必要的基礎設施。一旦施工作業開始,各種大型工程的施工週期可能長達18-24個月甚至更久。在此期間,也可能產生其他未知因素或變動。建築成本也可能會上升,經濟表現會放緩,或者其他人在同街區會新蓋一棟房產與之形成競爭。

 

物業層次風險:房地產專案中,各種形形色色的風險都會影響到物業的市場表現、淨營業收入,甚至是房地產價值或脫手價格。通常,盡職調查與認購工作會預先解決所有這些主要問題。但投資者要明白,隨著時間的推移,很多情況會發生變化,未來這些方面也可能產生風險。

  • 租戶名單:指大樓內的現有租戶名單。租戶名單顯示了租用本大樓的各租戶關鍵資訊,包括他們是誰、信用等級、租金水準與剩餘租期。
  • 租賃風險:這與大樓的當前空置率與未來空置率有關。商業計畫通常都是根據專案發起人對自身在吸引租戶入住方面的能力、招商引資週期、租金水準以及可能出現的額外租賃成本或開支等方面的假設情況而制定的。
  • 建築情況:是指對建築結構和設備的整體評估。進行標準化的盡職調查可對建築物的具體情況有個總體瞭解,並發現必要的維修要求、改進空間或主要資本開支,以避免出現昂貴的意外情況,比如更換屋頂或需要購買新的暖通空調設備。

 

市場風險:此類風險與包括酒店和寫字樓在內的特定資產類別有關,也包括專案所在區域、城市或社區的地理位置風險。在現有的供應和需求方面,競爭格局是什麼?有沒有可能改變這種需求的因素,這種新的發展能增強競爭力嗎?投資者也需要考慮可能驅動本市或本地區房地產需求的宏觀與微觀經濟因素。有些地方可能嚴重依賴某一領頭企業或某一具體行業,比如能源或技術,而這些因素都會影響到特定房地產專案的租賃需求。

 

氣候風險:極端天氣事件可能對物理結構產生直接影響,並造成相關設施的業務中斷。儘管氣候風險不一定會妨礙對某一地區(比如經常受洪水或颶風影響的地方)的投資行為,然而,對於那些希望在不同地理位置進行不同房地產項目以減輕氣候風險的投資人來說,應謹慎考慮氣候風險因素。

 

流動性風險:從本質上說,私人房地產投資專案為流動性較差的資產,且投資項目的結束日期通常也沒有定數。目標持有期限為3-5年的商業計畫也會因為市場表現問題而延長到5-7年。為取得更為有利的收益,資產持有期限越長,投資者得到的收益也越多。投資者需要考慮的是,他們的資本投資期可能會比預期的更長,而提前收回本金可能會帶來經濟損失。

 

不同的私募股權房地產投資專案,其投資風險可能大相徑庭。有的投資者會選擇風險雖高,但收益也相對較高的投資專案;而有的投資者可能難以接受太大風險。所以,投資者應根據自己的風險承受能力來理解投資項目中的風險。從更廣泛的投資組合的風險水準來看每項投資的風險,也很重要。無論選擇何種投資項目,最明智的做法都是向值得信賴的金融顧問進行諮詢。

 

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